ll termine di grazia, è un istituto giuridico regolato dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, che consente al conduttore, una volta ricevuta l’intimazione di sfratto per morosità, di estinguere il diritto alla risoluzione del contratto gia’ sorto a favore del locatore pagando quanto  dovuto.

 Il termine di grazia è concesso solamente per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo ed il conduttore può esercitarla al massimo tre volte in un quadriennio.

Alla prima udienza, quindi, lo sfrattato (costituito in giudizio) può versare quanto dovuto o in presenza di comprovate condizioni di difficoltà, può chiedere al Giudice un termine per il pagamento (detto termine di grazia) non superiore a 90 giorni che diventano 120 qualora sia provato che dette condizioni siano sorte dopo la conclusione del contratto .

La sanatoria della morosita’ del conduttore prevista dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 55, e’ subordinata al pagamento integrale dei canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto, degli oneri accessori (quali ad esempio le spese condominiali, alla data di intimazione dello sfratto), degli interessi legali e delle spese di giudizio (compenso dell’avvocato, marche da bollo e spese di notifica) liquidate dal Giudice.

Se il Giudice concede il termine di grazia, la prima udienza viene  rinviata a non oltre 10 giorni dal termine sopra assegnato, al fine di verificare l’esatto adempimento del conduttore.  Alla seconda udienza, quindi,  il Giudice accerta se la morosità persiste, e convalida lo sfratto (anche nel caso di parziale morosità),  e si apre la fase esecutiva per il rilascio dell’immobile.

Quante volte si può chiedere il termine di grazia?

Il conduttore moroso nell’arco di un quadriennio, può essere citato per la convalida di sfratto per ben 3 volte se versa alla prima udienza (o entro i 90/120 giorni se consessi dal Giudice) i canoni scaduti di cui all’intimazione e le spese del giudizio senza vedersi risolto il contratto di locazione.

Infatti, quando il Giudice concede il termine di grazia computa il quantum che lo sfrattato deve pagare considerando solo i canoni scaduti e non pagati alla data dell’intimazione dello sfratto (data dell’atto di citazione) e non i canoni successivamente scaduti e non pagati che precedono la prima udienza.

Conseguentemente, se lo sfrattato evita il rilascio dell’immobile saldando i soli canoni di cui all’intimazione di sfratto e perpetua la sua morosità nelle mensilità successive costringerà il locatore ad azionare una nuova procedura di sfratto per morosità, una nuovo giudizio.

Evidente, il favor  della Legge  nei confronti del conduttore moroso, che però pone un limite. Il Giudice non può concedere il termine di grazia, ove richiesto per più di tre volte dallo sfrattato nell’arco di un quadriennio, ma deve convalidare senz’altro lo sfratto risolvendo il contratto.